Entscheidung : URTEIL


Sachgebiet(e)

Gerichtstyp

FG 

Gerichtsort

Neustadt 

Datum

08.03.2010 

Aktenzeichen

4 K 2065/07

Titel

Bewertung einer Lagerhalle im Sachwertverfahren 

Text

Im Namen des Volkes

Urteil

4 K 2065/07

In dem Finanzrechtsstreit

des Herrn

- Kläger -

gegen

das Finanzamt

- Beklagter -

wegenBewertung des Grundvermögens

hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz - 4. Senat – am 08. März 2010 durch den Richter am Finanzgericht als Einzelrichter für Recht erkannt:

                                            I.              Die Klage wird abgewiesen.

                                           II.              Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

 

Tatbestand

Streitig ist, ob eine gewerbliche Lagerhalle mit Büro- und Ausstellungs- sowie einem Werkstattraum im Sachwertverfahren (§§ 83 ff des Bewertungsgesetzes –BewG-) oder im Ertragswertverfahren (§§ 78 ff BewG) zu bewerten ist.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in A Flur ... Nr. ..., E-Straße ..., mit aufstehenden Gebäuden. Der ihm ab 01. Januar 1996 zugerechnete Einheitswert für das Geschäftsgrundstück betrug 177.200 DM (Wert- und Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1977). Dies entspricht 90.600 €.

Am 25. Juli 2006 stellte der Bausachverständige des Finanzamts anlässlich einer Ortsbesichtigung im Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31. Dezember 2004 fest, dass der umbaute Raum des Lagergebäudes 3.607 cbm und nicht 4.492 cbm beträgt. Der Raummeterpreis für das Bürogebäude wurde in Höhe von 74,00 DM/cbm und für das Werkstattgebäude in Höhe von 41,72 DM/cbm ermittelt. Zur Berücksichtigung der festgestellten Abweichungen wurde eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 durchgeführt. Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 31. Januar 2007 den Einheitswert auf 84.618 € fest, wobei er der Bewertung die Daten aus der Bestandsaufnahme anlässlich der Ortsbesichtigung zugrunde legte. 

Nachdem hiergegen Einspruch eingelegt worden war, u.a. mit der Begründung, dass es sich nicht mehr um ein Betriebsgrundstück gehandelt habe, da der Betrieb zum Jahresende 2004 aufgegeben worden sei und die Wertfortschreibung entsprechend ebenfalls auf den 01.01.2005 erfolgen müsse, wobei bei der Einheitswertfeststellung das Ertragswertverfahren Anwendung finden müsse, führte der Beklagte mit Bescheid vom 27. Februar 2007 eine Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2005 mit der Feststellung durch, dass das Grundstück nicht mehr Betriebsgrundstück sei.

Den Einspruch wies er mit Entscheidung vom 04. Juli 2007 als unbegründet zurück.

Die Voraussetzungen einer Wertfortschreibung des Einheitswerts seien gemäß §22 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 und 3 BewG erfüllt, da die entsprechenden Wertgrenzen (nach unten mehr als 1/10 mindestens 500 DM oder mehr als 5.000 DM) erreicht bzw. überschritten würden (Einheitswert bisher: 90.600 € - neu: 84.618 €). Fortschreibungszeitpunkt sei bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folge, bei einer Änderung zur Fehlerbeseitigung der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt werde (§ 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die abweichenden Feststellungen seien im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffen worden. Die Wertfortschreibung sei hiernach zutreffend auf den 01.01.2006 durchgeführt worden. Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienten (§ 75 Abs. 3 BewG). Das Grundstück sei zutreffend als Geschäftsgrundstück bewertet, denn es diene zu 100 v.H. gewerblichen Zwecken. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei die Wertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83 -90 BewG) erfolgt, da weder eine Jahresrohmiete noch eine übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG für die zutreffende Erfassung der Gebäude ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Entscheidend sei, dass für diese Gruppe von Grundstücken im Hauptfeststellungszeitpunkt keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorhanden gewesen sei. Der Einheitswert betrage hiernach zutreffend 84.618 €.

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der sich der Kläger gegen die Bewertung des Grundbesitzes im Sachwertverfahren wendet.

Bei dem Geschäftsgrundstück handle es sich um eine Halle, die zu 100 v.H. gewerblich vermietet sei. Der Sachverständige des beklagten Finanzamtes habe bei seiner Ortsbesichtigung am 25. Juli 2006 zwecks Erstellung einer Verkehrswertermittlung zum 31.12.2004 festgestellt (Bl. 13 ff. PrA), dass es sich bei diesem Geschäftsgrundstück um eine reine Lagerhalle mit Ausstellungs- und Büroräumen mit einfachem bis mittlerem Standard handle, sodass das Objekt in die Kategorie des unteren Durchschnittswertes „einfacher/mittlerer Ausstattungsstandard" einzuordnen sei. Weiterhin habe der Sachverständige zur Miete festgestellt, dass von 2,00 €/m2 als erzielbare Miete für das Gebäude insgesamt ausgegangen werden könne. Die von dem Sachverständigen sodann ermittelte übliche Miete in Höhe von 1.595,00 €/Monat decke sich annähernd mit der vom Kläger erzielten tatsächlichen Miete ab 01. Oktober 2006 in Höhe von 1.500,00 €/Monat. Nach alledem stehe fest, dass für dieses Geschäftsgrundstück eine übliche und vergleichbare Miete bzw. Jahresrohmiete ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Bestätigt werde dieses Ergebnis noch durch ein vergleichbares Objekt des Klägers in D, bei dem die Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 für Lagerflächen und dergleichen angesetzt und das Objekt nach dem Ertragswertverfahren bewertet worden sei. Soweit im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 ausgeführt werde, dass bauliche Maßnahmen getroffen worden seien, sie dies unzutreffend. Vielmehr habe der Sachverständige bei seiner Begehung am 25. Juli 2006 festgestellt, dass zum ursprünglichen Feststellungszeitpunkt 01.01.1977 der umbaute Raum der Lagerfläche fälschlicherweise mit 4.492 m3 anstatt korrekt mit 3.607 m3 ermittelt worden sei und seither zugrunde gelegen habe. Die Schlussfolgerung, dass das Sachwertverfahren anzusetzen sei, sei nicht nachvollziehbar. Der Umstand, dass die streitgegenständliche Lagerhalle zwischenzeitlich ohne jeglichen Umbau oder sonstige bauliche Veränderungen an einen Holzmöbelhandel inklusive Handel mit Bodenbelägen u.a. vermietet worden sei, belege, dass es sich um eine multifunktionale, standardisierte Lagerhalle handle.  Ihr typisierender Gesamtcharakter sei multifunktional, wodurch die Halle für die meisten Branchen ohne jegliche Umbaumaßnahmen nutzbar gewesen sei. Es werde auch der Mietwert erzielt, den bereits der Sachverständige des Beklagten ermittelt habe.

Dass Gewerbehallen vorstehender Art nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten seien, ergebe sich auch aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 16. Mai 2007 (II R 36/05). Nach § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG sei der Wert von Geschäftsgrundstücken grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu bewerten. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG könne keine Anwendung finden, da der Sachverständige des Beklagten in seinem Gutachten belegt habe, dass sowohl eine Jahresrohmiete ermittelt, als auch eine übliche Miete geschätzt werden könne. Dass dazu lediglich das Datenmaterial von zwei Vergleichsobjekten herangezogen worden sei (weil für eine Verkehrswertermittlung ausreichend), besage keineswegs, dass nicht eine ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte im gesamten Bundesgebiet bestanden habe und bestehe. Auch die BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 (II R 66/99, BStBI II 2002, 378) und vom 16. Mai 2007 (II R 36/05, BFH/NV 2007,1827) ließen erkennen, dass, übertragbar auf § 76 Abs. 1 BewG, generell die hier benannten Grundstücksarten nur dann Im Sachwertverfahren zu bewerten seien, wenn sie sich aufgrund ihrer Größe, spezieller Beschaffenheit, hochwertiger Ausstattung oder ihrem besonderen Zuschnitt dermaßen von gleich gelagerten Objekten der gleichen Gruppe unterschieden, dass aufgrund ihrer Einzigartigkeit eine Vergleichbarkeit untereinander nicht mehr gegeben sei und somit eine ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte zum Hauptfeststellungszeitpunkt nicht mehr zur Verfügung stehe. Je standardisierter und einfacher eine Immobilie gestaltet sei, umso eindeutiger sei diese im Ertragswertverfahren zu bewerten. Je stärker sie davon abweiche (qualitativ und quantitativ), mithin je spezieller und einzigartiger sie werde, desto eher, und erst dann, sei sie nach dem Sachwertverfahren zu bewerten, weil ihr dadurch die große Anzahl der Vergleichsobjekte sukzessive abhanden komme. Dies gelte für die hier streitgegenständliche einfache Multifunktionshalle gerade nicht, wofür der Kläger – im Bestreitensfalle - die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt.

Der Kläger beantragt,

den Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 (Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2006) und die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung vom 4. Juli 2007 dahingehend zu ändern, dass für das Geschäftsgrundstück in A, E-Straße ..., Flur ..., Nr. ..., statt des Sachwertverfahrens das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Streitfall sei für die zu bewertende Lagerhalle zutreffend die Grundstücksart
Geschäftsgrundstück (§ 75 Abs.3 BewG) festgestellt worden, da sie ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werde. § 76 BewG sehe für die Wertermittlung bei bebauten Grundstücken zwei Verfahren vor, deren Anwendung sich hauptsächlich nach der Art des in Betracht kommenden Grundstücks richte. Das Sachwertverfahrens (§§ 83 ff. BewG) sei anzuwenden bei der Bewertung solcher Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Es handle sich hierbei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich seien. Hierzu gehörten nach Abschn.16 Abs. 6,7 BewRGr u.a. auch Fabrikgrundstücke, Lagerhausgrundstücke, Ausstellungs- und Messehallen, Werkstätten, Garagengrundstücke usw.. Der Anwendung des Sachwertverfahrens stehe nicht entgegen, dass das Gebäude vermietet sei. Sei für eine Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte nicht vorhanden, so seien Grundstücke, die dieser Gruppe angehörten, auch dann im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn sie im Einzelfall tatsächlich vermietet seien und damit ein Mietertrag feststellbar wäre (Hinweis auf Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 76 Anm. 30 ff, und auf BFH-Urteile vom 7. November 1975 III R 120/74, BStBI II 1976, 277, und vom 11. Februar 1977 III R 125/75, BStBI II 1977, 408). Entscheidend allein sei, dass sich die Verhältnisse der betreffenden Gruppe von Grundstücken mangels einer hinreichenden Zahl vermieteter Objekte nicht auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), (für den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964) ausgewirkt hätten. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehöre, die im Sachwertverfahren zu bewerten sei, komme es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG) aufweise (Hinweis auf BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99, a.a.O., und vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O.; Gürsching/Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 51). Die Zahl vermieteter Objekte müsse deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert sei. Die Vermietungsfälle müssten überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich sei, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Sei dieser Sachverhalt nicht erfüllt, so fehle es an einer Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Aus diesem Grund könne die Bewertung im Sachwertverfahren in den Fällen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht mit dem Hinweis ausgeschlossen werden, es sei rechnerisch oder im Einzelfall möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr seien Lagerhausgrundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. Die dort genannten Grundstücksgruppen bildeten das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probebewertungen im Jahre 1958 gewonnen worden seien. Daraus folge, dass die Finanzämter die in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr vorgenommene Einreihung der Geschäftsgrundstücke für das Sachwertverfahren ohne weitere Sachverhaltsaufklärung übernehmen könnten. Die Richtlinien seien in diesem Zusammenhang in dem Sinn zu verstehen, dass sie einen Erfahrungssachverhalt wiedergäben, der insoweit den auch im Besteuerungsverfahren anwendbaren Beweis des ersten Anscheines erbringe (Hinweis auf BFH-Entscheidungen vom 27. November 1974 l R 250/72, BStBI II 1975, 306; vom 28. November 1973 l R 66/71, BStBI II 1974, 70, und vom 20. Mai 1969 II 25/61, BStBI II 1969, 550) und damit zu einer Umkehr der Beweislast führe. Der Grundstückseigentümer, der die Aussage der BewRGr in diesem Punkt bestreite, müsse infolgedessen nachweisbar darlegen, dass zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 im gesamten Bundesgebiet für die betreffende Grundstücksgruppe eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden gewesen sei (Hinweis auf Gürsching/ Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 42). Dies sei nicht geschehen. Insbesondere könnten die vorgenannten Erfahrungswerte nicht durch die bloße Behauptung des Klägers, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sei eine erheblich große Anzahl von vermieteten Lagerhallen vorhanden gewesen, widerlegt werden.

Der Kläger verkenne, dass das Gutachten des Bausachverständigen die Feststellung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31.12.2004 anlässlich der Betriebsaufgabe betroffen habe. In diesem Zusammenhang sei Abschnitt 16 BewRGr ohne Bedeutung. Im Gegensatz hierzu werde der Verkehrswert entsprechend der Definition des § 194 des Baugesetzbuchs –BauGB- durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung beziehe, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstück oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Gemäß § 7 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung 1988 –WertVO 88- sei dabei zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichs-, Ertrags- oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert sei aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Seien mehrere dieser Verfahren herangezogen worden, so sei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Dabei habe der Sachverständige vor Beginn der eigentlichen Ermittlung zunächst das Wertermittlungsverfahren festzulegen und seine Wahl zu begründen. Die in der WertVO 88 angebotenen Verfahren führten nicht zum gleichen Endwert. Einige Grundstücke würden am Markt eindeutig nach Renditegesichtspunkten, andere Grundstücke nach ihrem Substanzwert gehandelt. Auf diesen Umstand müsse der Sachverständige bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens eingehen und erläutern, warum er sich für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren entschieden habe (§ 7 Abs. 2 WertVO 88). Im vorliegenden Fall sei der Verkehrswert sowohl unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens als auch des Sachwertverfahrens bemessen gewesen. Ein entsprechendes Mischverfahren kenne das Bewertungsgesetz nicht. Bei dem als vergleichbares Objekt herangezogenen Grundstück in D handle es sich um ein gemischt genutztes Grundstück, das nicht der Sonderregelung für bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken gemäß Abschn. 16 Abs. 6, 7 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens –BewRGr- unterliege. Die im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 irrtümlich enthaltene Erläuterung hinsichtlich durchgeführter baulicher Maßnahmen sei durch die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung richtig gestellt worden.

Der Streitfall betreffe jedoch die Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 (Wertfortschreibung), wobei Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr zu beachten sei. Hiernach sei der Einheitswert für das Lagergebäude nach den Vorschriften des Sachwertverfahrens (§§ 83 ff. BewG) zu ermitteln (Hinweis auf BFH- Urteil vom 26. Juni 1981, BStBI II S. 643) Hierbei komme es nicht auf eine besondere (außergewöhnliche) Gestaltung des Grundstücks an (vgl. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr). Die Tatsache, dass in dem Gebäude auch Büro-, Ausstellungs- und Werkstatträume vorhanden seien, es sich also nicht um ein „reines" Lagergebäude handle, führe ebenfalls nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Lediglich in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr werde auf die besondere (individuelle) Gestaltung der dort genannten Grundstücke (z. B. Theatergrundstücke, Kliniken, Fabrikgrundstücke und dergl.) hingewiesen. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens hinsichtlich der in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr genannten Grundstücke sei keine besondere Gestaltung im Sinne einer außergewöhnlichen Gestaltung erforderlich. Es reiche vielmehr aus, wenn es sich um eines der dort genannten Grundstücke handle. Im Streitfall sei danach der Einheitswert für die für Zwecke eines Baustoffhandels errichtete Lagerhalle einschließlich den Einbauten für Büro-, Ausstellungs- und Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren ermittelt worden, da sie zu den nach Abschn.16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken gehöre.

Die Beteiligten haben auf erneute mündliche Verhandlung verzichtet.

 

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist unbegründet.

1. Der angefochtene Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung –FGO-). Denn der Beklagte hat das Grundstück mit Hallengebäude einschließlich Büro und Ausstellungs- sowie Werkstattraum zutreffend im Sachwertverfahren bewertet.

2. Nach § 76 Abs. 1 BewG ist der Wert von Geschäftsgrundstücken zwar grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist jedoch das Sachwertverfahren bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekt gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die Bewertung im Sachwertverfahren kann nicht allein mit der Begründung ausgeschlossen werden, es sei rein rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist. Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die wie Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts gehören. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG), also zum 01.01.1964 vorhanden gewesen sein (vgl. BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99, a.a.O.; vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O., und vom 20. Februar 1981 III R 42, 47/78, BStBl II 1981, 458, sowie BFH-Beschluss vom 15. Dezember 1993, BFH/NV 1994,362). Dass eventuell zum Feststellungsstichtag 01. Januar 2006 eine hinreichende Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte vorhanden gewesen ist, ist nicht maßgebend.

a) In Abschnitt 76 Abs. 6 und 7 BewRGr sind beispielhaft und nicht in abschließender Weise Grundstücksgruppen aufgezählt, bei denen das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr bildet das Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG 1965 bei Probeberechnungen im Jahr 1958 gewonnen worden sind. Es handelt sich dabei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die für die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Betriebe gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich waren. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Dem Erfahrungssachverhalt kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins zu (vgl. BFH-Urteil vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O).

b) Im Sachwertverfahren werden nach Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 2 Werkstätten und nach Abs. 7 Satz 1 BewRGr Lagerhausgrundstücke bewertet. Wie Lagerhausgrundstücke sind nach Abschnitt 16 Abs. 7 Satz 11 BewRGr auch Auslieferungslager von Fabrikationsbetrieben sowie Umschlagschuppen und Lagergebäude zu behandeln, die von Handelsbetrieben (Holzhandel, Schrotthandel, Baustoffhandel, Möbelhandel u.a.) benutzt werden. Auch wenn es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht um ein reines Lagergebäude handelt, vielmehr das Gebäude auch Büro- und Ausstellungs- sowie einen Werkstattraum enthält, machen diese vom Volumen her weniger als 1/4 des gesamten Gebäudekomplexes aus. Somit geben ihm auch vom Raumvolumen her die Lagerräume das Gepräge; das Grundstück ist daher nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten.

3. Nach den Angaben des Beklagten sind für Gebäude dieser Art Vergleichsmieten auf den 01.01.1964 nicht bzw. nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Zwar hat der Kläger unter Beweisantritt durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens vorgetragen und dargelegt, dass vergleichbare Gebäude von der Art der streitbefangenen Halle bereits zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 in einer Zahl vorhanden und vermietet gewesen seien, so dass jedes Finanzamt Vergleichsmieten in ausreichendem Umfang hätte feststellen können. Diesem Beweisangebot brauchte das Gericht indes nicht nachzugehen, da der Beweisantrag lediglich ein Beweisergebnis ausformulierte, ohne konkrete Tatsachen zu benennen. Insoweit handelte es sich um einen bloßen Ausforschungsbeweisantrag, dem das Gericht nicht entsprechen musste (vgl. hierzu Gräber/Stapperfend, § 76 Rz 29 m.w.N.). Insoweit sieht das Gericht durch den Vortrag des Klägers nebst Beweisangebot den Anscheinsbeweis der BewRGr als nicht erschüttert an. Die BewRGr haben insoweit den Erfahrungssatz verarbeitet, wonach Gebäude gleicher oder ähnlicher Art und Ausstattung zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 nicht in ausreichendem Umfang vermietet waren. Dies wird auch dadurch verdeutlicht, dass solche Gebäude in der Regel auf die Bedürfnisse einzelner Betriebe zugeschnitten sind und wirtschaftlich sinnvoll für Zwecke eines konkreten Betriebs errichtet wurden. Der Umstand, dass das streitgegenständliche Gebäude zwischenzeitlich vermietet worden ist, steht diesem Erfahrungssatz nicht entgegen, zumal der frühere Zweck des Gebäudes, nämlich als Lager für Bauelemente, sich von der derzeitigen Nutzung als Verkaufs- und Lagerhalle für Holzmöbel und Bodenbeläge nicht sehr weit fortbewegt. Auch wenn durch den zwischenzeitlichen Wandel der Bauweisen Gebäude der streitbefangenen Art zum Fortschreibungsstichtag 01.01.2006 eher vergleichbar geworden und entsprechend auch in ausreichender Zahl vermietet gewesen sein sollten, ist dies für die Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. von Vergleichsmieten zum 01.01.1964 ohne Bedeutung. Das Gericht schließt sich insoweit ausdrücklich hinsichtlich der zu einem vergleichbaren Sachverhalt einer gewerblichen Lagerhalle mit Büro- und Sozialräumen jüngst ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg (Urteil vom 26. März 2009, 4 K 1522/2008, Entscheidungen der Finanzgerichte –EFG- 2009, 1099) an.

4. Für das Gebäude kommt auch nicht eine Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 BewG in Betracht, wie sie § 76 Abs. 3 Nr. 2 für die Anwendung des Sachwertverfahrens verlangt. Ein Mietspiegel für Lagerhallen der streitigen Art ist beim Beklagten nach dessen Angaben nicht vorhanden. Auch ein Ansatz der sog. Kostenmiete scheidet aus. Einen Rückgriff auf die Kostenmiete als Rahmenmiete, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet wurde, lässt die Rechtsprechung nur zur Aufstellung von Mietspiegeln bei der vorgeschriebenen Schätzung der üblichen Miete zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und nur zu, wenn eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücksgruppen scheitert und deshalb andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung stehen (vgl. BFH-Urteil vom 04. März 1999 II R 69/97, BFH/NV 1999,1454; zur Kostenmiete vgl. Gürsching/Stenger, BewG, § 79 Rn. 79f., 93-98). Die Miete kann auch nicht in der vom Kläger angesprochenen Weise durch Rückgriff auf das Verkehrswertgutachten zum 31.12.2004 geschätzt werden. Diese Schätzung berücksichtigt die heute üblichen Mieten. Eine Rückrechnung heute üblicher Mieten auf den 01.01.1964 - zur Schätzung der üblichen Miete im Sinn von § 79 Abs. 2 BewG - ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht zulässig. Gleiches gilt für eine Rückrechnung aufgrund von Mietindices.

5. Die Höhe des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts ist nicht zu beanstanden. Sie wird im Einzelnen vom Kläger auch nicht angegriffen.

II. Die Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 1 Satz 2 FGO).

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

IV. Die Revision war nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 115 Abs. 2 FGO genannten Art offensichtlich nicht vorliegen.

 

Rechtsmittelbelehrung

Die Revision ist nicht zugelassen worden. Die Nichtzulassung der Revision kann durchBeschwerde ange­foch­ten werden.

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Bundesfinanzhof einzulegen. Sie muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Der Beschwerdeschrift soll eine Abschrift oder Ausfertigung des angefochtenen Urteils beigefügt werden. Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Auch die Begründung ist bei dem Bundesfinanzhof einzureichen. In der Begründung muss dargelegt werden, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder, dass die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert oder dass ein Verfahrensfehler vorliegt, auf dem das Urteil des Finanzgerichts beruhen kann.

Für die Einlegung und Begründung der Beschwerde vor dem Bundesfinanzhof besteht Vertretungszwang. Zur Vertretung der Beteiligten vor dem Bundesfinanzhof berechtigt sind Rechtsanwälte, Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer; zur Vertretung berechtigt sind auch Gesellschaften im Sinne des § 3 Nr. 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch solche Personen handeln. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

Der Bundesfinanzhof hat die Postanschrift: Postfach 86 02 40, 81629 München, und die Hausanschrift: Ismaninger Str. 109, 81675 München, sowie den Telefax-Anschluss: 089/ 9231-201.

Lässt der Bundesfinanzhof aufgrund der Beschwerde die Revision zu, so wird das Verfahren als Revisionsverfahren fortgesetzt. Der Einlegung einer Revision durch den Beschwerdeführer bedarf es nicht. Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses des Bundesfinanzhofs ist jedoch bei dem Bundesfinanzhof eine Begründung der Revision einzureichen. Die Beteiligten müssen sich auch im Revisionsverfahren nach Maßgabe des dritten Absatzes dieser Belehrung vertreten lassen.

Hinweis:

Rechtsmittel können auch über den elektronischen Gerichtsbriefkasten des Bundesfinanzhofs eingelegt und begründet werden, der über die vom Bundesfinanzhof zur Verfügung gestellte Zugangs- und Übertragungssoftware erreichbar ist. Die Software kann über die Internetseite www.bundesfinanzhof.de lizenzkostenfrei heruntergeladen werden. Hier befinden sich auch weitere Informationen über die Einzelheiten des Verfahrens, das nach der Verordnung der Bundesregierung über den elektronischen Rechtsverkehr beim Bundesverwaltungsgericht und beim Bundesfinanzhof vom 26. November 2004 (BGBl. I S.3091) einzuhalten ist.

 

 
Quelle: Justiz Rheinland-Pfalz