Im Namen des Volkes
Urteil
4 K 2065/07
In dem Finanzrechtsstreit
des Herrn
- Kläger -
gegen
das Finanzamt
- Beklagter -
wegenBewertung
des Grundvermögens
hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz - 4.
Senat – am 08. März 2010 durch den Richter am Finanzgericht als Einzelrichter
für Recht erkannt:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger
zu tragen.
Tatbestand
Streitig ist, ob eine gewerbliche Lagerhalle mit Büro- und
Ausstellungs- sowie einem Werkstattraum im Sachwertverfahren (§§ 83 ff des
Bewertungsgesetzes –BewG-) oder im Ertragswertverfahren (§§ 78 ff BewG) zu
bewerten ist.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in A Flur ... Nr.
..., E-Straße ..., mit aufstehenden Gebäuden. Der ihm ab 01. Januar 1996
zugerechnete Einheitswert für das Geschäftsgrundstück betrug 177.200 DM (Wert-
und Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1977). Dies entspricht
90.600 €.
Am 25. Juli 2006 stellte der
Bausachverständige des Finanzamts anlässlich einer Ortsbesichtigung im
Zusammenhang mit der Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks zum 31.
Dezember 2004 fest, dass der umbaute Raum des Lagergebäudes 3.607 cbm und nicht
4.492 cbm beträgt. Der Raummeterpreis für das Bürogebäude wurde in Höhe von
74,00 DM/cbm und für das Werkstattgebäude in Höhe von 41,72 DM/cbm ermittelt. Zur
Berücksichtigung der festgestellten Abweichungen wurde eine fehlerbeseitigende
Wertfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 durchgeführt. Der Beklagte
stellte mit Bescheid vom 31. Januar 2007 den Einheitswert auf 84.618 € fest,
wobei er der Bewertung die Daten aus der Bestandsaufnahme anlässlich der
Ortsbesichtigung zugrunde legte.
Nachdem hiergegen Einspruch
eingelegt worden war, u.a. mit der Begründung, dass es sich nicht mehr um ein
Betriebsgrundstück gehandelt habe, da der Betrieb zum Jahresende 2004 aufgegeben
worden sei und die Wertfortschreibung entsprechend ebenfalls auf den 01.01.2005
erfolgen müsse, wobei bei der Einheitswertfeststellung das Ertragswertverfahren
Anwendung finden müsse, führte der Beklagte mit Bescheid vom 27. Februar 2007
eine Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2005 mit der Feststellung
durch, dass das Grundstück nicht mehr Betriebsgrundstück sei.
Den Einspruch wies er mit
Entscheidung vom 04. Juli 2007 als unbegründet zurück.
Die Voraussetzungen einer Wertfortschreibung des
Einheitswerts seien gemäß §22
Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 und 3 BewG erfüllt, da die entsprechenden
Wertgrenzen (nach unten mehr als 1/10 mindestens 500 DM oder mehr als 5.000 DM)
erreicht bzw. überschritten würden (Einheitswert bisher: 90.600 € - neu: 84.618
€). Fortschreibungszeitpunkt sei bei einer Änderung der tatsächlichen
Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folge, bei
einer Änderung zur Fehlerbeseitigung der Beginn des Kalenderjahres, in dem der
Fehler dem Finanzamt bekannt werde (§ 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die abweichenden
Feststellungen seien im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffen worden. Die
Wertfortschreibung sei hiernach zutreffend auf den 01.01.2006 durchgeführt
worden. Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H.
eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dienten (§ 75 Abs. 3 BewG). Das
Grundstück sei zutreffend als Geschäftsgrundstück bewertet, denn es diene zu
100 v.H. gewerblichen Zwecken. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei die
Wertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83 -90 BewG) erfolgt, da weder eine
Jahresrohmiete noch eine übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG für die
zutreffende Erfassung der Gebäude ermittelt bzw. geschätzt werden könne.
Entscheidend sei, dass für diese Gruppe von Grundstücken im Hauptfeststellungszeitpunkt
keine hinreichende Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage
und Ausstattung vorhanden gewesen sei. Der Einheitswert betrage hiernach
zutreffend 84.618 €.
Hiergegen richtet sich die Klage, mit der sich der Kläger
gegen die Bewertung des Grundbesitzes im Sachwertverfahren wendet.
Bei dem Geschäftsgrundstück handle es sich um eine Halle,
die zu 100 v.H. gewerblich vermietet sei. Der Sachverständige des beklagten
Finanzamtes habe bei seiner Ortsbesichtigung am 25. Juli 2006 zwecks Erstellung
einer Verkehrswertermittlung zum 31.12.2004 festgestellt (Bl. 13 ff. PrA), dass
es sich bei diesem Geschäftsgrundstück um eine reine Lagerhalle mit
Ausstellungs- und Büroräumen mit einfachem bis mittlerem Standard handle, sodass
das Objekt in die Kategorie des unteren Durchschnittswertes
„einfacher/mittlerer Ausstattungsstandard" einzuordnen sei. Weiterhin habe
der Sachverständige zur Miete festgestellt, dass von 2,00 €/m2 als erzielbare
Miete für das Gebäude insgesamt ausgegangen werden könne. Die von dem
Sachverständigen sodann ermittelte übliche Miete in Höhe von 1.595,00 €/Monat decke
sich annähernd mit der vom Kläger erzielten tatsächlichen Miete ab 01. Oktober 2006
in Höhe von 1.500,00 €/Monat. Nach alledem stehe fest, dass für dieses
Geschäftsgrundstück eine übliche und vergleichbare Miete bzw. Jahresrohmiete
ermittelt bzw. geschätzt werden könne. Bestätigt werde dieses Ergebnis noch
durch ein vergleichbares Objekt des Klägers in D, bei dem die Vergleichsmieten
auf den 01.01.1964 für Lagerflächen und dergleichen angesetzt und das Objekt
nach dem Ertragswertverfahren bewertet worden sei. Soweit im Einheitswertbescheid
vom 31. Januar 2007 ausgeführt werde, dass bauliche Maßnahmen getroffen worden
seien, sie dies unzutreffend. Vielmehr habe der Sachverständige bei seiner Begehung
am 25. Juli 2006 festgestellt, dass zum ursprünglichen Feststellungszeitpunkt
01.01.1977 der umbaute Raum der Lagerfläche fälschlicherweise mit 4.492 m3
anstatt korrekt mit 3.607 m3 ermittelt worden sei und seither
zugrunde gelegen habe. Die Schlussfolgerung, dass das Sachwertverfahren
anzusetzen sei, sei nicht nachvollziehbar. Der Umstand, dass die streitgegenständliche
Lagerhalle zwischenzeitlich ohne jeglichen Umbau oder sonstige bauliche
Veränderungen an einen Holzmöbelhandel inklusive Handel mit Bodenbelägen u.a.
vermietet worden sei, belege, dass es sich um eine multifunktionale,
standardisierte Lagerhalle handle. Ihr
typisierender Gesamtcharakter sei multifunktional, wodurch die Halle für die
meisten Branchen ohne jegliche Umbaumaßnahmen nutzbar gewesen sei. Es werde
auch der Mietwert erzielt, den bereits der Sachverständige des Beklagten ermittelt
habe.
Dass Gewerbehallen vorstehender Art nach dem
Ertragswertverfahren zu bewerten seien, ergebe sich auch aus der Entscheidung
des Bundesfinanzhofs vom 16. Mai 2007 (II R 36/05). Nach § 76 Abs. 1
Nr. 2 BewG sei der Wert von Geschäftsgrundstücken grundsätzlich im Ertragswertverfahren
zu bewerten. § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG könne keine Anwendung finden, da der Sachverständige
des Beklagten in seinem Gutachten belegt habe, dass sowohl eine Jahresrohmiete ermittelt,
als auch eine übliche Miete geschätzt werden könne. Dass dazu lediglich das
Datenmaterial von zwei Vergleichsobjekten herangezogen worden sei (weil für
eine Verkehrswertermittlung ausreichend), besage keineswegs, dass nicht eine
ausreichend große Anzahl vergleichbarer Objekte im gesamten Bundesgebiet
bestanden habe und bestehe. Auch die BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 (II R
66/99, BStBI II 2002, 378) und vom 16. Mai 2007 (II R 36/05, BFH/NV 2007,1827)
ließen erkennen, dass, übertragbar auf § 76 Abs. 1 BewG, generell die hier
benannten Grundstücksarten nur dann Im Sachwertverfahren zu bewerten seien, wenn
sie sich aufgrund ihrer Größe, spezieller Beschaffenheit, hochwertiger
Ausstattung oder ihrem besonderen Zuschnitt dermaßen von gleich gelagerten
Objekten der gleichen Gruppe unterschieden, dass aufgrund ihrer Einzigartigkeit
eine Vergleichbarkeit untereinander nicht mehr gegeben sei und somit eine ausreichend
große Anzahl vergleichbarer Objekte zum Hauptfeststellungszeitpunkt nicht mehr
zur Verfügung stehe. Je standardisierter und einfacher eine Immobilie gestaltet
sei, umso eindeutiger sei diese im Ertragswertverfahren zu bewerten. Je stärker
sie davon abweiche (qualitativ und quantitativ), mithin je spezieller und
einzigartiger sie werde, desto eher, und erst dann, sei sie nach dem Sachwertverfahren
zu bewerten, weil ihr dadurch die große Anzahl der Vergleichsobjekte sukzessive
abhanden komme. Dies gelte für die hier streitgegenständliche einfache
Multifunktionshalle gerade nicht, wofür der Kläger – im Bestreitensfalle - die
Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragt.
Der Kläger beantragt,
den
Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 (Wertfortschreibung auf den 1. Januar
2006) und die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung vom 4. Juli 2007
dahingehend zu ändern, dass für das Geschäftsgrundstück in A, E-Straße ...,
Flur ..., Nr. ..., statt des Sachwertverfahrens das Ertragswertverfahren zur
Anwendung kommt.
Der
Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Streitfall sei für die zu bewertende Lagerhalle
zutreffend die Grundstücksart
Geschäftsgrundstück (§ 75 Abs.3 BewG) festgestellt worden, da sie
ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werde. § 76 BewG sehe für die
Wertermittlung bei bebauten Grundstücken zwei Verfahren vor, deren Anwendung
sich hauptsächlich nach der Art des in Betracht kommenden Grundstücks richte. Das
Sachwertverfahrens (§§ 83 ff. BewG) sei anzuwenden bei der Bewertung solcher
Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt
noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne (§ 76 Abs.
3 Nr. 2 BewG). Es handle sich hierbei um meist eigengenutzte
Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung
innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den
gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich seien.
Hierzu gehörten nach Abschn.16 Abs. 6,7 BewRGr u.a. auch Fabrikgrundstücke,
Lagerhausgrundstücke, Ausstellungs- und Messehallen, Werkstätten, Garagengrundstücke
usw.. Der Anwendung des Sachwertverfahrens stehe nicht entgegen, dass das Gebäude
vermietet sei. Sei für eine Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die für die
Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte nicht
vorhanden, so seien Grundstücke, die dieser Gruppe angehörten, auch dann im
Sachwertverfahren zu bewerten, wenn sie im Einzelfall tatsächlich vermietet seien
und damit ein Mietertrag feststellbar wäre (Hinweis auf Rössler/Troll,
Bewertungsgesetz, § 76 Anm. 30 ff, und auf BFH-Urteile vom 7. November 1975 III
R 120/74, BStBI II 1976, 277, und vom 11. Februar 1977 III R 125/75, BStBI II
1977, 408). Entscheidend allein sei, dass sich die Verhältnisse der betreffenden
Gruppe von Grundstücken mangels einer hinreichenden Zahl vermieteter Objekte
nicht auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere
die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), (für den
Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964) ausgewirkt hätten. Für die Frage, ob
ein Grundstück zu einer Gruppe gehöre, die im Sachwertverfahren zu bewerten
sei, komme es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für die Bewertung im
Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher
Art, Lage und Ausstattung zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1
BewG) aufweise (Hinweis auf BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99,
a.a.O., und vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O.; Gürsching/Stenger, Kommentar
zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 51). Die Zahl vermieteter Objekte müsse deshalb so
groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert sei.
Die Vermietungsfälle müssten überdies über das Bundesgebiet (ohne
Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich sei, die
Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Sei dieser Sachverhalt nicht
erfüllt, so fehle es an einer Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens.
Aus diesem Grund könne die Bewertung im Sachwertverfahren in den Fällen des §
76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht mit dem Hinweis ausgeschlossen werden, es sei
rechnerisch oder im Einzelfall möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu
ermitteln. Nach Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr seien Lagerhausgrundstücke im
Sachwertverfahren zu bewerten. Die dort genannten Grundstücksgruppen bildeten das
Ergebnis von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des
BewG 1965 bei Probebewertungen im Jahre 1958 gewonnen worden seien. Daraus folge,
dass die Finanzämter die in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr vorgenommene
Einreihung der Geschäftsgrundstücke für das Sachwertverfahren ohne weitere
Sachverhaltsaufklärung übernehmen könnten. Die Richtlinien seien in diesem Zusammenhang
in dem Sinn zu verstehen, dass sie einen Erfahrungssachverhalt wiedergäben, der
insoweit den auch im Besteuerungsverfahren anwendbaren Beweis des ersten Anscheines
erbringe (Hinweis auf BFH-Entscheidungen vom 27. November 1974 l R 250/72,
BStBI II 1975, 306; vom 28. November 1973 l R 66/71, BStBI II 1974, 70, und vom
20. Mai 1969 II 25/61, BStBI II 1969, 550) und damit zu einer Umkehr der
Beweislast führe. Der Grundstückseigentümer, der die Aussage der BewRGr in
diesem Punkt bestreite, müsse infolgedessen nachweisbar darlegen, dass zum Hauptfeststellungsstichtag
01.01.1964 im gesamten Bundesgebiet für die betreffende Grundstücksgruppe eine
hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden gewesen sei (Hinweis auf Gürsching/
Stenger, Kommentar zum Bewertungsrecht § 76 Tz. 42). Dies sei nicht geschehen.
Insbesondere könnten die vorgenannten Erfahrungswerte nicht durch die bloße
Behauptung des Klägers, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sei eine erheblich
große Anzahl von vermieteten Lagerhallen vorhanden gewesen, widerlegt werden.
Der Kläger verkenne, dass das Gutachten des
Bausachverständigen die Feststellung des Verkehrswerts des Grundstücks zum
31.12.2004 anlässlich der Betriebsaufgabe betroffen habe. In diesem
Zusammenhang sei Abschnitt 16 BewRGr ohne Bedeutung. Im Gegensatz hierzu werde der
Verkehrswert entsprechend der Definition des § 194 des Baugesetzbuchs –BauGB- durch
den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung beziehe,
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und
tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstück oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht
auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Gemäß § 7
Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung 1988 –WertVO 88- sei dabei zur Ermittlung
des Verkehrswertes das Vergleichs-, Ertrags- oder das Sachwertverfahren oder
mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert sei aus dem Ergebnis
des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem
Grundstücksmarkt zu bemessen. Seien mehrere dieser Verfahren herangezogen
worden, so sei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren
unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Dabei habe der
Sachverständige vor Beginn der eigentlichen Ermittlung zunächst das Wertermittlungsverfahren
festzulegen und seine Wahl zu begründen. Die in der WertVO 88 angebotenen
Verfahren führten nicht zum gleichen Endwert. Einige Grundstücke würden am
Markt eindeutig nach Renditegesichtspunkten, andere Grundstücke nach ihrem Substanzwert
gehandelt. Auf diesen Umstand müsse der Sachverständige bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
eingehen und erläutern, warum er sich für ein bestimmtes
Wertermittlungsverfahren entschieden habe (§ 7 Abs. 2 WertVO 88). Im
vorliegenden Fall sei der Verkehrswert sowohl unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens
als auch des Sachwertverfahrens bemessen gewesen. Ein entsprechendes
Mischverfahren kenne das Bewertungsgesetz nicht. Bei dem als vergleichbares
Objekt herangezogenen Grundstück in D handle es sich um ein gemischt genutztes
Grundstück, das nicht der Sonderregelung für bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken
gemäß Abschn. 16 Abs. 6, 7 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens
–BewRGr- unterliege. Die im Einheitswertbescheid vom 31. Januar 2007 irrtümlich
enthaltene Erläuterung hinsichtlich durchgeführter baulicher Maßnahmen sei durch
die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung richtig gestellt worden.
Der Streitfall betreffe
jedoch die Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.2006 (Wertfortschreibung),
wobei Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr zu beachten sei. Hiernach sei der Einheitswert
für das Lagergebäude nach den Vorschriften des Sachwertverfahrens (§§ 83 ff.
BewG) zu ermitteln (Hinweis auf BFH- Urteil vom 26. Juni 1981, BStBI II S. 643)
Hierbei komme es nicht auf eine besondere (außergewöhnliche) Gestaltung des
Grundstücks an (vgl. Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr). Die Tatsache, dass in dem
Gebäude auch Büro-, Ausstellungs- und Werkstatträume vorhanden seien, es sich
also nicht um ein „reines" Lagergebäude handle, führe ebenfalls nicht zu
einem abweichenden Ergebnis. Lediglich in Abschn. 16 Abs. 6 BewRGr werde auf
die besondere (individuelle) Gestaltung der dort genannten Grundstücke (z. B.
Theatergrundstücke, Kliniken, Fabrikgrundstücke und dergl.) hingewiesen. Für
die Anwendung des Sachwertverfahrens hinsichtlich der in Abschn. 16 Abs. 6
BewRGr genannten Grundstücke sei keine besondere Gestaltung im Sinne einer
außergewöhnlichen Gestaltung erforderlich. Es reiche vielmehr aus, wenn es sich
um eines der dort genannten Grundstücke handle. Im Streitfall sei danach der Einheitswert
für die für Zwecke eines Baustoffhandels errichtete Lagerhalle einschließlich
den Einbauten für Büro-, Ausstellungs- und Werkstattraum zutreffend im
Sachwertverfahren ermittelt worden, da sie zu den nach Abschn.16 Abs. 6 und 7
BewRGr im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken
gehöre.
Die Beteiligten
haben auf erneute mündliche Verhandlung verzichtet.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage
ist unbegründet.
1. Der
angefochtene Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) ist rechtmäßig und verletzt
den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der
Finanzgerichtsordnung –FGO-). Denn der Beklagte hat das Grundstück mit
Hallengebäude einschließlich Büro und Ausstellungs- sowie Werkstattraum zutreffend
im Sachwertverfahren bewertet.
2. Nach §
76 Abs. 1 BewG ist der Wert von Geschäftsgrundstücken zwar grundsätzlich im
Ertragswertverfahren zu ermitteln. Nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist jedoch das
Sachwertverfahren bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen
Einzelfällen bebauter Grundstücke anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete
ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann.
Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im
Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe
die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter
Objekt gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn
dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche
Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger
(§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so
groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert
ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne
Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die
Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die Bewertung im Sachwertverfahren
kann nicht allein mit der Begründung ausgeschlossen werden, es sei rein
rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu
ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass
bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl
vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresmiete i.S.d. § 79 Abs. 1
BewG vereinbart ist. Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen
vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch,
sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs
und damit auf Wirtschaftsgüter, die wie Betriebsvorrichtungen nicht zum
Grundstück im Sinne des Bewertungsrechts gehören. Die für eine Bewertung im
Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss im Hauptfeststellungszeitpunkt
(§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG), also zum 01.01.1964 vorhanden gewesen sein (vgl.
BFH-Urteile vom 21. Februar 2002 II R 66/99, a.a.O.; vom 16. Mai 2007, II R
36/05, a.a.O., und vom 20. Februar 1981 III R 42, 47/78, BStBl II 1981, 458, sowie BFH-Beschluss vom 15. Dezember 1993,
BFH/NV 1994,362). Dass eventuell zum Feststellungsstichtag 01. Januar 2006 eine
hinreichende Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte vorhanden gewesen ist, ist
nicht maßgebend.
a) In
Abschnitt 76 Abs. 6 und 7 BewRGr sind beispielhaft und nicht in abschließender
Weise Grundstücksgruppen aufgezählt, bei denen das Sachwertverfahren anzuwenden
ist. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr bildet das Ergebnis
von Erfahrungen der Finanzverwaltung, die im Zuge der Vorbereitung des BewG
1965 bei Probeberechnungen im Jahr 1958 gewonnen worden sind. Es handelt sich
dabei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die für die
spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Betriebe gestaltet und auch bei den
gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich
waren. Die Aufstellung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr gibt einen
Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen
grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Dem
Erfahrungssachverhalt kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins
zu (vgl. BFH-Urteil vom 16. Mai 2007, II R 36/05, a.a.O).
b) Im
Sachwertverfahren werden nach Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 2 Werkstätten und nach
Abs. 7 Satz 1 BewRGr Lagerhausgrundstücke bewertet. Wie Lagerhausgrundstücke
sind nach Abschnitt 16 Abs. 7 Satz 11 BewRGr auch Auslieferungslager von
Fabrikationsbetrieben sowie Umschlagschuppen und Lagergebäude zu behandeln, die
von Handelsbetrieben (Holzhandel, Schrotthandel, Baustoffhandel, Möbelhandel
u.a.) benutzt werden. Auch wenn es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht
um ein reines Lagergebäude handelt, vielmehr das Gebäude auch Büro- und
Ausstellungs- sowie einen Werkstattraum enthält, machen diese vom Volumen her
weniger als 1/4 des gesamten Gebäudekomplexes aus. Somit geben ihm auch vom
Raumvolumen her die Lagerräume das Gepräge; das Grundstück ist daher nach
Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten.
3. Nach den
Angaben des Beklagten sind für Gebäude dieser Art Vergleichsmieten auf den
01.01.1964 nicht bzw. nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Zwar hat der
Kläger unter Beweisantritt durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens vorgetragen
und dargelegt, dass vergleichbare Gebäude von der Art der streitbefangenen
Halle bereits zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 in einer Zahl vorhanden
und vermietet gewesen seien, so dass jedes Finanzamt Vergleichsmieten in
ausreichendem Umfang hätte feststellen können. Diesem Beweisangebot brauchte das Gericht indes nicht nachzugehen, da
der Beweisantrag lediglich ein Beweisergebnis ausformulierte, ohne konkrete
Tatsachen zu benennen. Insoweit handelte es sich um einen bloßen Ausforschungsbeweisantrag,
dem das Gericht nicht entsprechen musste (vgl. hierzu Gräber/Stapperfend, § 76
Rz 29 m.w.N.). Insoweit sieht das Gericht durch den Vortrag des Klägers nebst
Beweisangebot den Anscheinsbeweis der BewRGr als nicht erschüttert an. Die
BewRGr haben insoweit den Erfahrungssatz verarbeitet, wonach Gebäude gleicher
oder ähnlicher Art und Ausstattung zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964
nicht in ausreichendem Umfang vermietet waren. Dies wird auch dadurch
verdeutlicht, dass solche Gebäude in der Regel auf die Bedürfnisse einzelner
Betriebe zugeschnitten sind und wirtschaftlich sinnvoll für Zwecke eines
konkreten Betriebs errichtet wurden. Der Umstand, dass das streitgegenständliche
Gebäude zwischenzeitlich vermietet worden ist, steht diesem Erfahrungssatz
nicht entgegen, zumal der frühere Zweck des Gebäudes, nämlich als Lager für
Bauelemente, sich von der derzeitigen Nutzung als Verkaufs- und Lagerhalle für
Holzmöbel und Bodenbeläge nicht sehr weit fortbewegt. Auch wenn durch den
zwischenzeitlichen Wandel der Bauweisen Gebäude der streitbefangenen Art zum
Fortschreibungsstichtag 01.01.2006 eher vergleichbar geworden und entsprechend
auch in ausreichender Zahl vermietet gewesen sein sollten, ist dies für die
Ermittlung der Jahresrohmiete bzw. von Vergleichsmieten zum 01.01.1964 ohne
Bedeutung. Das Gericht schließt sich insoweit ausdrücklich hinsichtlich der zu
einem vergleichbaren Sachverhalt einer gewerblichen Lagerhalle mit Büro- und
Sozialräumen jüngst ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg (Urteil
vom 26. März 2009, 4 K 1522/2008, Entscheidungen der Finanzgerichte –EFG- 2009,
1099) an.
4. Für das
Gebäude kommt auch nicht eine Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2
BewG in Betracht, wie sie § 76 Abs. 3 Nr. 2 für die Anwendung des
Sachwertverfahrens verlangt. Ein Mietspiegel für Lagerhallen der streitigen Art
ist beim Beklagten nach dessen Angaben nicht vorhanden. Auch ein Ansatz der
sog. Kostenmiete scheidet aus. Einen Rückgriff auf die Kostenmiete als
Rahmenmiete, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und
Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet
wurde, lässt die Rechtsprechung nur zur Aufstellung von Mietspiegeln bei der
vorgeschriebenen Schätzung der üblichen Miete zur Bewertung von Ein- und
Zweifamilienhäusern und nur zu, wenn eine Wertableitung der üblichen Miete aus
tatsächlich gezahlten Mieten mangels Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücksgruppen
scheitert und deshalb andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung stehen
(vgl. BFH-Urteil vom 04. März 1999 II R 69/97, BFH/NV 1999,1454; zur
Kostenmiete vgl. Gürsching/Stenger, BewG, § 79 Rn. 79f., 93-98). Die Miete kann
auch nicht in der vom Kläger angesprochenen Weise durch Rückgriff auf das
Verkehrswertgutachten zum 31.12.2004 geschätzt werden. Diese Schätzung berücksichtigt
die heute üblichen Mieten. Eine Rückrechnung heute üblicher Mieten auf den
01.01.1964 - zur Schätzung der üblichen Miete im Sinn von § 79 Abs. 2 BewG - ist
nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht zulässig. Gleiches gilt für eine
Rückrechnung aufgrund von Mietindices.
5. Die Höhe
des im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerts ist nicht zu beanstanden.
Sie wird im Einzelnen vom Kläger auch nicht angegriffen.
II. Die
Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche
Verhandlung (§ 90 Abs. 1 Satz 2 FGO).
III. Die
Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
IV. Die
Revision war nicht zuzulassen, weil Gründe der in § 115 Abs. 2 FGO genannten
Art offensichtlich nicht vorliegen.
Rechtsmittelbelehrung
Die Revision ist nicht zugelassen worden. Die
Nichtzulassung der Revision kann durchBeschwerde angefochten werden.
Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des
vollständigen Urteils bei dem Bundesfinanzhof einzulegen. Sie muss das
angefochtene Urteil bezeichnen. Der Beschwerdeschrift soll eine Abschrift oder
Ausfertigung des angefochtenen Urteils beigefügt werden. Die Beschwerde ist
innerhalb von zwei Monaten nach
Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Auch die Begründung ist bei
dem Bundesfinanzhof einzureichen. In der Begründung muss dargelegt werden, dass
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder, dass die Fortbildung des
Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung
des Bundesfinanzhofs erfordert oder dass ein Verfahrensfehler vorliegt, auf dem
das Urteil des Finanzgerichts beruhen kann.
Für die Einlegung und Begründung der
Beschwerde vor dem Bundesfinanzhof besteht Vertretungszwang. Zur Vertretung der
Beteiligten vor dem Bundesfinanzhof berechtigt sind Rechtsanwälte,
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte
Buchprüfer; zur Vertretung berechtigt sind auch Gesellschaften im Sinne des
§ 3 Nr. 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch solche
Personen handeln. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts
einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben
gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit
Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt
anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich
der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse
vertreten lassen.
Der Bundesfinanzhof hat die Postanschrift:
Postfach 86 02 40, 81629 München, und die Hausanschrift: Ismaninger
Str. 109, 81675 München, sowie den Telefax-Anschluss: 089/ 9231-201.
Lässt der Bundesfinanzhof aufgrund der
Beschwerde die Revision zu, so wird das Verfahren als Revisionsverfahren
fortgesetzt. Der Einlegung einer Revision durch den Beschwerdeführer bedarf es
nicht. Innerhalb eines Monats nach
Zustellung des Beschlusses des Bundesfinanzhofs ist jedoch bei dem Bundesfinanzhof
eine Begründung der Revision einzureichen. Die Beteiligten müssen sich auch im
Revisionsverfahren nach Maßgabe des dritten Absatzes dieser Belehrung vertreten
lassen.
Hinweis:
Rechtsmittel können auch über den
elektronischen Gerichtsbriefkasten des Bundesfinanzhofs eingelegt und begründet
werden, der über die vom Bundesfinanzhof zur Verfügung gestellte Zugangs- und
Übertragungssoftware erreichbar ist. Die Software kann über die Internetseite www.bundesfinanzhof.de
lizenzkostenfrei heruntergeladen werden. Hier befinden sich auch weitere
Informationen über die Einzelheiten des Verfahrens, das nach der Verordnung der
Bundesregierung über den elektronischen Rechtsverkehr beim Bundesverwaltungsgericht
und beim Bundesfinanzhof vom 26. November 2004 (BGBl. I S.3091) einzuhalten
ist.
